行業轉型升級路徑明晰 房地產市場止跌回穩可期

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“穩樓市”是2025年多地有關房地產工作的首要目標。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示：“我們將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。”

2025年政府工作報告更是首次將“穩住樓市股市”寫進總體要求，明確“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，進一步細化政策實施路徑。

業內達成的共識是，今年政府工作報告核心變化主要體現在三個方麵。其一，需求端政策精準發力，且將促需求擺在首位。政府工作報告明確提出，因城施策調減限製性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其二，存量政策有所突破。政府工作報告首次提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方麵給予城市政府更大自主權。其三，行業轉型升級路徑明晰。政府工作報告將“好房子”標準具象化為安全、舒適、綠色、智慧四大維度，這一標準體係的建立，意味著行業會加快構建新發展模式，轉向高質量發展的新階段。

“房地產作為居民消費的重點，預計今年會有更多政策麵的支持和推進力度的加大。”全國人大代表、北京五八信息技術有限公司董事長姚勁波向《證券日報》記者表示，各地可通過政策優化，如取消各類行政性限購、增加各類購房補貼等手段強化釋放購房需求。從全國層麵看來，各大城市可通過專項債做好“收儲”和城中村改造，以更好平衡城市層麵供需，達到更深層提振市場效果。

防範化解償債風險不放鬆

過去幾年，房地產市場深度調整，房企債務風險成為行業發展較大挑戰。從今年政府工作報告的政策框架來看，房地產相關表述整體仍放在“有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生係統性風險底線”的範疇之下。此外，政府工作報告還提到，發揮房地產融資協調機製作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風險。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，防範化解房地產風險需要在三方麵發力，一是全力推進“保交樓”工作；二是盡快完成違約房企境內外債務重組事宜，加快行業風險出清進程；三是防範債務違約風險進一步蔓延。

2024年，“保交樓”作為防風險的核心任務，全年累計交付住房338萬套，順利完成目標。經過近三年的努力，行業已邁過保交付高峰期。不少房企逐步進入“保交樓”尾聲階段。

與此同時，多家房企債務重組方案已於2025年初密集落地，行業化債也進入新階段。縱觀過去出險房企對化債的探索經驗，債務展期、債務重組、破產重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇。

在初期，大多數房企主要選擇展期作為應對債務壓力的手段。雖能暫時贏得喘息，但長期來看，仍然存在二次出險的風險。相比之下，債務重組憑借係統性化解債務負擔的優勢，成為近期不少房企化債的核心方案。今年開年，就有房企境內債重組方案得到通過，為行業提供了可複製的範式。

此外，逆向混改通過引入國有資本實現資源嫁接，破產重整依賴強力戰投介入與削債實現再生，均已有案例印證其可行性。隨著化債順利而來的是，部分上市房企股票正式複牌，出險房企得以喘息，這為房企回到正常經營換得了時間和空間。

為守住安全發展底線，財務盤麵較為穩健的房企亦在加快償債進度，持續優化資產負債結構。比如，2025年開年，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）累計兌付公司債已近65億元，到2026年底前，龍湖集團已無境外到期的公開債券。此外，金地（集團）股份有限公司也於今年初完成了17億元中期票據兌付。

“行業最難的時候已經過去了。”有房企相關負責人向《證券日報》記者感慨道，房企債務風險已從“全麵承壓”轉向“重點攻堅”，隨著多個企業重組方案陸續落地，行業信用環境有望逐步修複。

樓市回暖融資環境進一步改善

房企償債壓力有所緩解的背後，有兩大助力支撐。一是樓市回暖，房企銷售現金得以回流；二是融資環境逐步得到改善，融資性現金流有所“入賬”。

在加大銷售力度回籠資金方麵，開年以來，多個城市新房市場較為活躍，有效緩解部分房企流動性壓力，為“穩市場”注入更大確定性。

湘財證券發布數據顯示，全國30個大中城市2025年2月份商品房成交麵積同比增長30.9%，分城市看，30個大中城市的一線、二線和三線城市2月份商品房成交麵積同比分別增長65%、16%和38%。

某房企相關負責人向《證券日報》記者表示，公司部分城市樓盤年後到訪量遠超春節前，2月份的整體簽約額環比1月份也呈現明顯增長。房地產市場正加速展現出回暖跡象，“金三銀四”有望再現。

樓市回暖對房企增厚現金池的加持不言而喻，房地產融資環境的持續改善，對穩定市場信心，也頗為關鍵。

國家金融監督管理總局局長李雲澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示，以項目為中心來構建“白名單”，有利於精準高效滿足合理融資需求，切實保障廣大購房人合法權益。目前，審批貸款超過6萬億元，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。

項目融資之外，信用債市場也出現積極信號。開年以來，多家房企已密集拋出發債計劃，其中多則有高達90億元的公司債，少則有10億元的中期票據。

在國內資本市場，各部門正加大力度用好房地產各項融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環節、不同階段的合理融資需求。

在海外美元債市場，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）公告稱擬發行3.5億美元債，這是其時隔三年再度發行美元債，也是近年來首例內資房企大規模發行無抵押美元債券。綠城中國此舉，表明國際投資者對優質房企的信心有所回升‌。

不僅僅是債務融資，公募REITs政策環境的持續優化，也為持有優質存量資產的房企創造更多機遇。當前，房企正積極探索公募REITs市場，消費類基礎設施和租賃住房成為布局重點。

截至2024年底，共有華潤置地有限公司等多家房企的8隻REITs產品完成上市，總規模224.22億元。今年2月份，北京股份有限公司首隻城市更新公募REIT成功上市，同時，還有多個REITs擬進行擴募。

“房企可提前籌劃現金流，積極利用項目‘白名單’機製、經營性物業貸，定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入。”中指研究院企業研究總監劉水表示。

盤活存量和優化增量並重

加大力度守住行業風險，持續改善房地產融資環境，無疑是“穩樓市”的重要推動力，但“穩樓市”的底層邏輯是供需平衡，產銷適配。

鑒於此，多措並舉激發交易活力之際，調整供應結構，要同步跟上。從當前施政主基調來看，核心方向是優化增量與盤活存量並重。

2024年9月份，中共中央政治局召開會議，首次提出“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。今年政府工作報告明確具體舉措，首次提出盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方麵給予城市政府更大自主權。

“在收購主體、價格和用途方麵賦予城市政府更大自主權，這是重大的突破和亮點。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇認為，這意味著定價機製層麵，各地可綜合市場環境、資產屬性、企業及政府資金等多方因素，一項目一議靈活定價，或將加速消化存量房產。

中指研究院政策研究總監陳文靜也表達了共識。他預計，未來配套政策將繼續完善打通卡點，在此過程中，基於較大的庫存規模以及談價空間，收購存量商辦項目或更具備可操作性，也是盤活商辦用房的有力方式。

對於收儲後存量房的用途，嚴躍進表示，很多地方兩會都提及對收儲存量房的用途方麵的調整，比如，湖北大學收購商品房作為學生宿舍，鄭州探索存量房轉型文旅項目，海南試點康養用途等均為地方實踐提供新思路。

與此同時，導致存量房收儲推進的另一個難點，資金問題也有望得到紓解。政府工作報告提出，拓寬保障性住房再貸款使用範圍。這意味著，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富。

盤活存量還有另一資金，時隔五年重新啟動的土地儲備專項債券近期備受市場關注。開源證券地產建築首席分析師齊東在接受《證券日報》采訪時表示：“政府工作報告提出實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，土地和存量房收儲有望成為專項債重點支持的方向。”

從地方實踐來看，多地已陸續展開相關工作。廣東於2月份發行超307億元專項債券用於回收閑置存量土地，河南、安徽、遼寧、貴州等多個省份也在2025年地方政府工作報告中明確提出推進存量商品房收儲。

在積極盤活存量的同時，也需優化增量，以保持市場供需平衡。政府工作報告提出，優化城市空間結構和土地利用方式，合理控製新增房地產用地供應。同時，首次明確指出，要適應人民群眾高品質居住需求，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“對於庫存量較大的地區或片區，新增土地供給或將明顯縮量，從源頭上改善市場供求關係。”陳文靜表示，明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地製宜出台細化政策，完善“好房子”設計的相關標準規範。

不少房企早已在探索如何建造“好房子”。佛山市睿住企業發展有限公司董事長林冬娜在接受《證券日報》采訪時表示，公司開發的MiC集成空間產品實現了主體結構與內部裝修的一體化，近90%的工序在工廠內完成，有效降低了施工噪音、建築垃圾，同時達到顯著的節能減排效果。公司一直致力於通過綜合運用裝配式建築、超低能耗技術和智能化管理等方式，打造健康安全、舒適適用、綠色低碳的品質住宅。

綠城中國相關負責人亦向《證券日報》記者表示，針對住建部調研客戶提出的核心痛點，公司通過優圍係統、適恒係統、智慧係統、產業內裝等技術支撐，封裝出七大引領型產品係，這些產品係已相繼在杭州、南京、蘇州、義烏等地落地。

“以往消費者選擇空間有限，房企推出的新房市場接受度較高，如今購房者更加注重住房品質，傾向於多方考察和對比。”廣東某房企負責人向《證券日報》感慨道，未來房企不僅要注重產品質量，更要精準把握客戶需求，隻有打造真正能打動購房者的優質產品，才能夠在行業“活下去”。

城中村改造規模擴容

在更多房企的眼中，未來能夠更好地爭奪市場話語權的戰場，則是城市更新賽道。政府工作報告提出，持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造、加力實施城中村和危舊房改造。這兩項舉措，均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手。

3月9日，倪虹表示，一是要把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，因地製宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造，現在範圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續擴大改造規模。

首席經濟學家夏磊表示，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調整城中村區域土地規劃條件後，還將拉動原址建設約5000億元的建安投資。

“我重點關注城中村改造政策。”全國政協委員、深圳股份有限公司董事長翟美卿在接受《證券日報》記者采訪時表示，改造項目不僅能帶動新開工和投資增長，還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求，為市場注入活力，推動供需平衡。

更為重要的是，房地產進入存量時代，要常態化開展城市更新，則需要打通更多堵點。

在郭翔宇看來，城市更新開發周期長，核心堵點在於資金平衡難、拆遷安置複雜及土地權屬等曆史遺留問題。因此，更強調政府主導與市場參與結合，既要有政府主體的積極參與，也要實現社會資本的良性循環。

在政府主導方麵，圍繞城市更新投融資機製，各地亦積極創新市場化投融資模式，努力打通相關融資堵點。

據了解，截至今年1月份，已有12個省設立了專項資金給予獎補或貸款貼息，12個省發行專項債近1000億元用於各類更新改造，28個城市設立城市更新基金，總資金規模達4550億元。

與此同時，房企亦開始積極切入城市更新賽道。今年1月份，全國首個城中村改造項目地塊——北京豐台西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓。在業界看來，經過拆遷騰退改造再布局，地塊附近板塊界麵有望煥然一新，配套成熟度再上台階。

但相較於重資產模式押注城市更新賽道，輕資產模式更受到房企青睞。劉水認為，城中村改造為房企的代建業務提供更多結構性機遇，房企可利用自身良好的產品設計能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費者對改善性產品的需求，同時關注由城中村改造帶來的保障性住房建設，積極進行項目拓展。

多位業內人士預計，未來城市更新政策將側重三方麵：一是完善土地、財稅配套政策；二是構建可持續資金機製；三是鼓勵市場化主體參與。通過“留改拆”並舉，城市更新不僅改善居住條件，還將推動城市功能升級與消費場景創新。

總體而言，2025年房地產政策框架已清晰呈現“防風險、調結構、穩需求”三重邏輯。短期看，保交樓、化債、穩融資是守住風險底線的關鍵；中長期通過“收儲+城中村改造”持續優化供給結構，滿足多樣化居住需求，加快房地產行業轉型升級。

為完成“穩樓市”目標，從中央到地方，再到產業鏈各個相關主體，各方都已積極行動起來，協同發力。展望未來，房地產行業實現止跌回穩可期，預計將為經濟持續回暖向好提供有力支撐。